万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精准收割？减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭ng>

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

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　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知(zhī)减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

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　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？