近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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