导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇俄罗斯乌克兰什么时候结束战争户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但(俄罗斯乌克兰什么时候结束战争dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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