文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chén奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒g)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)2奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒0％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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