OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示(shì)了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突(虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌tū)然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租(zū)和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园(yuán)项目(mù)在(zài)给租户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人(rén)都变(biàn)成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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