5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在2造梦西游3宠物技能几级领悟5％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个造梦西游3宠物技能几级领悟股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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