万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以五的大写是什么及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米五的大写是什么的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国五的大写是什么安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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