导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(sh国家常务委员7人，国家常务委员7人简历āng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　<国家常务委员7人，国家常务委员7人简历strong>第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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