5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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