导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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