OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召开的业(yè)绩说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人(rén)就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标准(不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的(de)物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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