导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的(de)提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因