OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也(431mm是多少厘米 431mm是多少米yě)同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事(shì)项进行了(le)解释说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了(le)一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)431mm是多少厘米 431mm是多少米算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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