导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一(锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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