近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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