文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(z路由器有使用年限吗hōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(j路由器有使用年限吗iāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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