5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对(duì)房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向(xi16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长àng)好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长)，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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