文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhè帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好n)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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