5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行(阿富汗是哪一年灭亡的xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年(n阿富汗是哪一年灭亡的ián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 阿富汗是哪一年灭亡的