文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务(书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进(书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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