5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌2016年是什么年和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(d2016年是什么年e)是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng2016年是什么年)受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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