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　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码头(tóu)房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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