5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑(杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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