OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也表府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀示，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负(fù)责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他(tā)在开发(fā)的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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