万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗dé)到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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