近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(g一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次ōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次