导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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