文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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