“现在的房地产很难(nán)再出现像过去十年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合伙人(rén)、首席(xí)经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分(fēn)化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都(dōu)已(yǐ)经双杀到了最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的(de)空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道(dào)中进(jìn)行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免选了半天(tiān)，标的公(gōng)司出现爆雷(léi)的情况。除(chú)此之外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足(zú)以(yǐ)下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的(de)国资(zī)背景的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前没有踩过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开发资金(jīn)来(lái)源(yuán)，可以发现，其实(shí)银行的(de)信贷(dài)倾向是不(bù)太(tài)愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新(xīn)房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民(mín)营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业出(chū)现了一(yī)个很明显的分化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个方(fāng)面都非常明显。现在有(yǒu)国(guó)资(zī)背景的房企在资本(běn)市场表现(xiàn)相(xiāng)对(duì)较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的民营房企(qǐ)股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地(dì)产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后(hòu)的(de)赢(yíng)家”。而(ér)具(jù)体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业(yè)内的(de)最低水平；利润率是不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最低的(de)；建安成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是我们看重的一(yī)家房(fáng)企的综合成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的(de)是，能够同(tóng)时满足(zú)上(shàng)述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央企房企也(yě)踩了“三(sān)道红线”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标称得(dé)上完全(quán)健康的(de)仍是(shì)少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国(guó)企开始大(dà)举扩(kuò)张。而这无疑又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央(yāng)企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张速度的(de)张(zhāng)弛有(yǒu)度尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判未来市(shì)场(chǎng)，以及(jí)过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房(fáng)企重蹈(dǎo)此前(qián)的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年(nián)，连续(xù)4年(nián)的(de)净(jìng)借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有增(zēng)加(jiā)杠杆比(bǐ)例(lì)。而到(dào)2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感觉(jué)到(dào)机会来了，其开始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口与(yǔ)此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类(lèi)企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一(yī)半(bàn)也(yě)主要集中在(zài)强二线和二线城(chéng)市；另一方面，它的(de)扩张是有(yǒu)节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会时(shí)要出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张得太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市场没(méi)有想(xiǎng)象得那(nà)么(me)好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平，在我看(kàn)来，这个(gè)比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要(yào)比“三道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负债率要求不得(dé)高于100％要更(gèng)加严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前房地产行业(yè)的复苏速度并没有那么(me)快，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极的房企梳(shū)理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其(qí)中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企(qǐ)在践行(xíng)较积极(jí)的拿(ná)地策略的同时，也(yě)较好地(dì)控(kòng)制(zhì)了(le)公司的扩张速度与净(jìng)负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别(bié)民(mín)营房(fáng)企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他(tā)们是(shì)以(yǐ)同一筛选标(biāo)准来(lái)看国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道也(yě)更顺(shùn)畅，能(néng)够做(zuò)到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国央企自然(rán)而(ér)然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民营(yíng)房企，机(jī)构更加看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味着，民营(yíng)企业中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企同样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十(shí)大流通(tōng)股东中新(xīn)进了(le)“中国工(gōng)商银(yín)行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿(yì)私募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是(shì)表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新(xīn)增土(tǔ)储(chǔ)、股(gǔ)价(jià)表现等多维度都表(biǎo)现了(le)较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母(mǔ)净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的(de)2023年一季报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口(fáng)地(dì)产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的(de)战略布局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近(jìn)三年(nián)持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在杭州的(de)较突(tū)出(chū)表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团的(de)房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机(jī)构的集中(zhōng)调(diào)研。滨江(jiāng)集(jí)团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业链上(shàng)的中游环节，其(qí)上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物(wù)业管(guǎn)理、家(jiā)居用(yòng)品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的(de)采访，房地产开发环(huán)节与上游材料端息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国(guó)房地产行业在进入存(cún)量房时(shí)代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因(yīn)为居民(mín)保有的住房规模越来(lái)越大，随(suí)着(zhe)时(shí)间的增加，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会越来越多。美(měi)国(guó)过(guò)去的(de)数据充分说明(míng)了这一(yī)点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直(zhí)都很好(hǎo)。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周(zhōu)刊(kān)》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年内表现的(de)统计，目前暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别(bié)是(shì)富安(ān)娜(nà)和(hé)水星家纺，特别(bié)是前者在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从(cóng)事(shì)纺织(zhī)家居(jū)、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及(jí)销售，旗下(xià)拥有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报(bào)告期(qī)内，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据(jù)了半壁(bì)江山。需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，中欧的两只基金都是(shì)价值(zhí)派基金经理曹(cáo)名长在(zài)管的(de)产品，首季(jì)其同时重(zhòng)仓的(de)房地产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居(jū)板块也因(yīn)疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困境反(fǎn)转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块(kuài)中年内表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收(shōu)还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都实现(xiàn)了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司的十(shí)大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只产(chǎn)品也成为(wèi)志(zhì)邦家(jiā)居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)中仅(jǐn)有(yǒu)的(de)两只公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的(de)情有独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述(shù)上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物(wù)业(yè)服务(wù)不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是(shì)希望挣的(de)是市场(chǎng)化应该(gāi)挣的(de)钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服(fú)务(wù)为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼盘占比是比较高的(de)，每年到期(qī)的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务(wù)没有特别好，客户没有那(nà)么满意，能做到提(tí)价(jià)难度是非常(cháng)大的。但是(shì)该(gāi)公司(sī)能(néng)在业内做到(dào)到期之后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服务(wù)是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

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