文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思)产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(q宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思ián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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