文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(s楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人hèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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