近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn德国有多大面积，德国相当于中国哪个省)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产德国有多大面积，德国相当于中国哪个省的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立(lì)的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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