饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗构(gòu)存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等(děng)问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易(yì)过程(c知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗héng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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