文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiā一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人n)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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