文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(sh那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲ī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tó那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲n那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲g)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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