导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和(h三大球和三小球分别是什么 三大球的起源é)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。三大球和三小球分别是什么 三大球的起源ng>

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。