5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来唐山大地震和汶川大地震哪个严重的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时唐山大地震和汶川大地震哪个严重间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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