导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户苹果xr重量为多少g(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(苹果xr重量为多少gjī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàn苹果xr重量为多少gg)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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