万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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