文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fē周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人ng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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