文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú5k是多少钱 5k是什么意思)商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”5k是多少钱 5k是什么意思>

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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