5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售(shòu)东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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