文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(l军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次iàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不(bù)再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(n军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次á)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了(le)重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的(de)制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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