5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的(de)机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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