5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.中国有多少万大军，中国多少万兵力85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(中国有多少万大军，中国多少万兵力hóng)周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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