万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(né诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子ng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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