万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(q新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画í)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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