文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思rong>1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的(de)监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约(yuē)为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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