近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红(hóng)卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(l卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校ǜ)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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