5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(h定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别uò)者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大(dà)的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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